www.allbetgaming.net:特区财政「保健」要害看卖地

admin 4个月前 (07-07) 快讯 54 0

张宏业 特许测计师、中国房地产估价师

特区政府于六月尾宣布二零二零财年第二季度(七月至九月)卖地设计。生长局局长称政府将以招标方式出售两幅住宅用地及两幅商业用地,另外香港铁路有限公司亦设计就将军澳日出康城第十三期物业生长举行招标;三项住宅招标预计共提供约2,710个单元,而二幅商业用地合共可供应约267,000平方米楼面面积。

中环新海滨商地料成风向标

两幅商业用地划分位中环新海滨和东涌填海区。业内人士推许中环新海滨商业地是特区最后一幅商业地王。中环商业地王可提供约15万平方米商业楼面面积。政府将以「双信封制」招标方式出售,在审批标书时兼顾设计和价钱,其可保证用地设计能相符经济和社会效益,同时回应市民对优质海滨休憩用地的期望。丈量界最新估值是460亿元至737亿元,介乎楼面地价2.5万元至4.0万元/平方呎。

若是再翻看财政司司长的2020/21财政预算,人人会觉察今个财年总地价收入预算是1,180亿元,占上政府年度总收入的20.6%,但已相比去年的1,416亿,占上总政府收入的25%,大幅度向下修订。回想当特区政府于四月份刚刚宣布今财年卖地设计时,业界的最高总地价收入估值达2,000亿元,而单是中环新海滨地估值是约920亿元,已占上总额46%,反映该土地卖地效果直接决议今年的总土地收入。

启德「三合一」地流标添忧

政府于今个财年首季(四月至六月)共招标四幅住宅及一幅商业用地,而且乐成出售所有住宅地,然则商业地未达底价被收回。首季住宅用地包罗观塘安达臣道和鸭洲海旁道珍贵土地,卖地总收入共约68.36亿元,仍然低于市场普遍展望。不外最叫人忧郁是启德第2A区「三合一」地皮流标,白白地最少欠收六十亿元地价,清楚地说明官民对方对地价估算的分歧。

凭据笔者大略盘算,最初的总土地收入之二千亿估算中,不少于六成是来自商业用地的孝敬,本年度的五幅百亿地王中有四块是商业地,包罗中环新海滨区、铜锣湾加路连山道和启德第2A区1号地和4D区2号地。如以最守旧楼面商业地价盘算加路连山道和两块启德商业用地,再加上山顶文辉道珍贵住宅土地和已乐成招标住宅用地总收入,则不难估算出中环新海滨商业地要以不少于600亿元乐成售出,累积年度总土地收入方能到达财政司司长的最初估量。

内资未来料担团结投标要角

笔者估量中环商业地王售价应能到达六百亿,若是以最新中环甲级商业和零售租金和售价再推算出剩余楼面地价。无可否认,最终卖地成就还看截标前整体商业气氛、中外投资者对香港投资环境期望、中国内地及西欧经济生长及中资企业回流或全新上市经济效益等等。本人预算地产商和投资者会团结投标,极可能是履历厚实的内陆大型开发商伙搭中资财团或其他内房股上市公司,既可赚取内陆生长商的厚实商业楼开发、治理、租务履历,也可引入中资财团分管财政风险,最佳例子莫如西九龙上盖商业用地。外行投资者只会充当资金提供角色,所有设计、营造、营销和治理交由专业开发商卖力。

疫损税收 土地收入更显主要

面临回归后经常开支的延续增添,土地收入若干决议特区财政健康情况。同样地,内地大都会地方政府财政收入也依赖都会总出让金。可见未来,香港和内地经济都受到新冠肺炎疫情严重袭击,其他经常性税费会大幅削减,土地收入肯定是维持地方政府财政收入主要泉源。香港及内地一线都会(含粤港澳大湾区深广佛珠莞市)的商业气氛趋向成熟,商业土地收入愈变得主要。

题为编者所拟。本版文章,

为作者之小我私家意见,不代表本报态度。

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