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文：任泽平团队

导读

我们提出了业内广为流传的标准分析框架：房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。本篇放眼全球学区房趋势，考察不同经济体和主要大都市圈学区房的情况和针对学区房价过高的应对措施。

基本结论：实行租售同权+教师流动的国家，不存在教育资源失衡和学区房较大溢价，比如日本、德国；反之，优质教育资源集聚+买房才能上好学校的国家，存在教育资源不均衡和学区房较大溢价，比如美国、英国、法国等。

全球学区房主要分为两类：

一类是优质学区税收多、教育经费充足，各地教育资源相对失衡，精英教育文化盛行等为代表的美国、英国、法国、韩国。这些国家优质学区房溢价高。其中，国土面积较小的国家，优质教育资源集中于首都，如韩国首尔、法国巴黎、英国伦敦等；国土面积较大的国家，优质教育资源集中在核心城市，如美国纽约。经济条件好的家长选择去核心城市置业，进而获得优质学校学位，导致优质学区房地产市场供需失衡，助推学区房价格。

另一类是严格设定全国统一的中小学教师培养标准，教学硬件设施标准化，“租售同权”落实相对到位，教师流动制度严格执行等为代表的日本、德国，优质学区房价溢价较低。

目录

1 哪些国家优质学区房溢价高？

1.1 美国：房价高、富人多的地区税收多，有充足经费招聘优秀教师，教育资源好，吸引家长置业，助推学区房价

1.2 英国：公立学校采取评级制度、优质学区教育经费充足，多数家长倾向选择高评级学校，优质学区房价溢价高

1.3 法国：教育资源分配不均，精英教育文化盛行，优质学区房价溢价高

1.4 韩国：“学历崇拜”、教育质量差异、课外补习资源配置不均，叠加教师轮岗制度效果不佳，优质学区房市场火热

2 哪些国家优质学区房溢价低？

2.1德国：“租售同权”，采取全国统一中小学教师培养标准，教育资源分布较均衡

2.2日本：“租售同权”，教师流动制度比欧美更执行严格，教学硬件设施标准化

正文

1 哪些国家优质学区房溢价高？

1.1 美国：房价高、富人多的地区税收多，有充足经费招聘优秀教师，教育资源好，吸引家长置业，助推学区房价

美国教育大致分为学前教育、小学、中学及高等教育四个阶段，公立通常采取“划片录取、就近入学”，私立学校不采取“划片录取”，费用较高。美国公立和私立学校招生原则不同，仅公立学校存在学区概念。公立学校实行划片、就近入学原则，提供“K-12”义务教育，可在学前教育阶段至12年级接受免费基础教育；私立学校不划片，通常收取一定费用。在传统公立学校外，美国还存在磁石学校和特许学校两种特色公立学校，数量占比较少，招生不划片。磁石学校针对学生特殊的兴趣爱好提供独特的课程与教学方法，特许学校被政府在课程设置、教学进度等方面授予较大的自主权。