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“当前房地产市场采取措施稳住市场已是共识,但是需要清醒准确把握房地产市场形势的特征、性质,准确的分析房地产发展的趋势与任务、条件与风险,才可以确定精准有效的房地产政策目标与措施。”12月18日,中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在“《财经》年会2023:预测与战略”上表示。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞

倪鹏飞表示,此前中央经济工作会议有关房地产的政策措施做了学习,为此他提出了六点思考:

第一点思考是,近期市场呈现快速但不失速的下行。具体表现在,第一,下降速度较快但没有失速,各项指标降幅有不同程度的波动;第二,房地产主要指标的变化不同,像房地产开发投资持续下行,新房销售、开工、竣工面积等降幅波动性收窄,但是房地产价格降幅小和快速收窄。

第二点思考是,房地产下行是外部冲击触发的市场调整。从性质上判断,原因是市场在高饱和高位平稳状态下,外部冲击发出一次深度调整,但是没有失速、没有恐慌、没有抛售,也没有着陆。

从发展框架分析主要有四个因素,包括市场表现、政策制度、外部环境、预期行为,它们共同决定中国房地产的走势。根据这个发展框架,倪鹏飞推测,高位饱和的中国房地产正面临着着陆、降速、转型三大趋势。将由过去18亿平方米的开发降到10-12亿平米开发,从业态上,从原来开发主导转换到服务主导。

房地产下行原因是什么?总结起来就是,冲击在环境端,问题在供给端,核心在金融端,出路在需求端,化解是在政府端。

倪鹏飞称,现在整体虽然已经出现下行,或者出现了局部的风险,但接下来拐弯处要向哪个方向发展?是在前两个再循环逐渐转变成良性,还是向第三个环转化,风险逐渐扩大到房地产、金融甚至是整个宏观领域,所以现在正处于关键的时刻。“向软着力还是出现危机,前面性质确定了,它没有着陆,也不是危机,就是一个深度的调整,它的未来有可能出现两个方向的变化。”

第三个思考是,中国房地产有条件实现软着陆。一是因为中国房地产还有巨大的结构潜力;二是因为中国房地产市场是一个行政性管制很强的市场,政府有很强的力量阻滞过速的下行;三是过去一年不断加码的政策使得市场风险得到控制,下行但没有失速。

第四个思考是,中国房地产软着陆还要防范和化解10个方面的风险。首先要化解四个新房市场供给端的四个风险,具体包括债务风险、交付风险、薪资违约风险、资产贬值风险。虽然控制了,但是化解还有很大的任务需要做。

其次需要防范6个潜在风险,具体包括房地产整体风险、系统性金融风险、系统性经济风险、外部冲击风险、预期敏感风险、政策不当风险。

其中,房地产整体风险在于需求端及二手房市场面临潜在风险。现在已经出现些二手房销售扩大的一些苗头。比如价格下降、资产缩水、断供断贷、资产抛售、市场恐慌等。

另外,外部冲击风险、预期敏感风险等是原因性的风险,也需要防范。

在外部冲击风险方面,未来外部环境,尤其是国际环境存在着许多不确定性,会影响宏观经济环境和房地产供求及预期;在预期敏感风险方面,研究发现在市场饱和后,预期相对政策更关键。当前弱预期寸在强化、固化和惯性风险。

第五个思考是,有条件又有风险怎么办?争取实现“弹跳式软着陆”。目标是顺应着陆、换挡和转型的发展趋势,抵消市场及预期快速下行的惯性,防范和化解风险。“欲得其中,必取其上”必须加大政策力度,力争实现弹跳式软着陆,让市场及预期反转。

第六个思考是,未来要实现跳式软着陆,要实现三个趋势决定的四个任务:防风险、软着陆、换挡速、转模式,这四个任务是相互促进的,但是又有轻重缓急,具体6个建议是:

1、减缓冲击是条件,通过加快复苏经济,增加收入,扩大就业,防范和减缓外部不确定性冲击。

2、保证交楼是重点,要加快解决三支箭的梗阻,结合新住房融资模式的建设,建立房地产纾困基金,定向用于出险或困难企业及项目的股权投资。

3、处置债务是要务,要探索建立政府引导社会参与的房地产引导基金,加快战略并购、债务重组和资产盘活,重塑和缩小企业资产负债表,构建企业新开发模式。

4、扩大需求是基础,从需求端说的,要放宽购房条件,降低购房成本。

5、稳定房价是关键,房价下降有助于降低生活和商务成本,但是要逐步消化,如果出现下降过速的情况,建议可以采取一些临时性管制措施。

6、扭转预期是保障。前面这些5样措施都有扭转预期的作用,扭转预期现在是重中之重。要做好舆论引导,发挥一二线风向标作用扭转市场预期,同时减少三四线及以下城市土地供应,逐步消化库存。

以下为部分发言实录:

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倪鹏飞:感谢主持人,我今天发言的题目“加大政策力度,争取房地产实现“弹跳式软着陆”,当前房地产市场形势比较严峻,采取措施稳住市场已是共识,但是需要清醒准确把握房地产市场形势的特征、性质,准确的分析房地产发展的趋势与任务、条件与风险,才可以确定精准有效的房地产政策目标与措施。此前中央经济工作会议有关房地产的政策措施我们做了学习,我有六点思考,不对之处请大家批评。

第一,近期市场呈现快速但不失速的下行。我们认为过去一年多,房地产市场下行的主要特征:

第一、下降速度较快但没有失速,各项指标降幅有不同程度的波动。

第二、房地产主要指标的变化不同,像房地产开发投资持续下行,新房销售、开工、竣工面积等降幅波动性收窄,尤其是房地产价格降幅比较小,并且处在快速收窄过程中。这是待售商品房的增长,房地产施工竣工、房地产价格,正是刚才我提出来的那几点。

第二,房地产下行是外部冲击触发的市场调整。房地产下行应该怎么判断它的性质。从原因上来看,是在饱和高位平稳的状态下,2019年是最好的一年,在那一年年末外部冲击触发的一次深度的调整,但是它有四个没有,没有失速、没有恐慌、没有抛售,也没有着陆。我们分析房地产发展的时候,无论长期还是短期都用了四个因素分析框架,市场表现、政策制度、外部环境、预期行为,它们共同决定中国房地产的走势。根据这个框架我们认为,长期发展趋势是高位饱和的中国房地产正面临着着陆、降速、转型三大趋势。将由过去18亿平方米的开发降到10-12亿平米开发,从业态上,从原来开发主导转换到服务主导。

这次房地产下行的四个方面的原因是什么情况。

市场长期和短期环境也在发生变化;主要从金融层面下降幅度可以看出政策的影响;市场预期变化是直接引起了综合性的市场变化;左边通常是表现开发商的,用购地的情况来代表它的预期,右边是央行的调查,这两个都是在下行的,尤其是在2022年开始。

原因做一个总结,我们认为这次下行它是冲击在环境端,就是外部,问题在供给端,核心在金融端,出路在需求端,化解是在政府端。

下行以及风险传导的机制做了一个图,右边图做得非常详细,时间关系不展开说了。 现在整体上来说,虽然已经出现了下行,或者出现了风险我们认为它是局部的,是这两个环的转型。接下来在拐弯处应该向哪个方向发展?是在这两个圈里边再循环逐渐转变成良性,而是进入第三个环,风险逐渐扩大,变成了整个房地产领域,整个金融领域,整个宏观领域呢,所以这里边是一个现在正处在关键的时刻。

向软着力还是出现危机,前面性质确定了,它没有着陆,也不是危机,就是一个深度的调整,它的未来有可能出现两个方向的变化。第三,中国房地产它有条件实现软着陆,大家都知道的三个理由。1、中国房地产有巨大的结构潜力,现在户籍人口46,未来15年,中心城市都市圈城市群,青新市民,住房拆迁重置需求,有182亿平米需求。2、中国房地产市场是一个行政性管制很强的市场,政府有很强的力量阻滞过速的下行。3、过去一年不断加码的政策,确实使房地产市场风险目前暴露的风险得到了控制,下行但是也没有出现失速,未来还要出一些政策,不展开说了。

第四,中国房地产软着陆还要防范和化解10个方面的风险。

首先要化解四个新房市场供给端的四个风险,这是已经出现的四个风险,不展开说了。债务风险、交付风险、薪资违约风险、资产贬值风险。虽然控制了,但是化解还有很大的任务需要做。

二需要防范6个潜在风险,刚才说了前面风险是局部的,是在新房市场,并且是在供给端,或者主要是开发企业,但是下一步如果我们需要防范的是,它向整个房地产,整个市场扩散防范整体风险,包括需求端、二手房市场面临的潜在风险,市场现在已经出现了一些二手房销售扩大的一些苗头,哪些风险,比如说价格下降、质量缩水、断供断贷、资产抛售、市场恐慌等等,房地产市场还有可能需要防范的是系统性的金融风险,系统性的经济风险。

还有三个风险是原因性的风险,原因风险也是需要防范的。一外部冲击风险,未来外部环境,尤其是国际环境存在着许多不确定性,这个不确定性会影响宏观环境,甚至会影响房地产市场的供求和预期。二是预期敏感风险。我们研究发现在市场饱和之后,预期相对于政策来说更为关键,市场短缺的时候预期一直是乐观的,但是市场饱和之后预期就变得相对比政策更加重要了,当前预期的风险是什么,当前的弱预期存在强化固化和惯性的风险,也就是说这个弱预期不是大家想象的说改变就能很快改变的,这是一个很大的风险。

第五,有条件又有风险怎么办?争取实现“弹跳式软着陆”,顺应着陆换挡转型的发展趋势,抵消市场及预期快速下行的惯性,防范和化解风险,欲得其中,必求其上,必须加大政策力度,力争实现弹跳式软着陆,让市场及预期出现反转。弹跳式软着陆不是我的发行,这是借用航空航天的俗语,是航空航天器多种软着陆的方式之一,我专门去查阅了有关资料,一般我们谈软着陆是指在经济过渡扩张之后平稳的回到适度增长的空间,弹跳式软着陆就是在快速下行后先出现弹起,先让它弹起,然后经过几次的点着陆,起落的幅度越来越小,最后平稳回到合理的区间,这也是大稳小变所在。

未来要实现这个目标,实现弹跳式软着陆,还实现三个趋势决定的四个任务。1、防风险、软着陆、换挡速、转模式,6个的方面建议。4个任务是相互促进的,但是又有轻重缓急,具体6个建议是。

1、减缓冲击是条件,所以要通过加快复苏经济,增加收入,扩大就业,防范和减缓外部不确定性冲击。

2、保证交楼是重点,要加快解决三支箭的梗阻,结合新住房融资模式的建设,建立房地产纾困基金,定向用于出险或困难企业及项目的股权投资。

3、处置债务是要务,要探索建立政府引导社会参与的房地产引导基金,刚才REITS也是一方面,加快战略并购、债务重组和资产盘活,重塑和缩小企业资产负债表,构建企业新开发模式。

4、扩大需求是基础,从需求端说的,要放宽购房条件,降低购房成本,像刚才有学者说要在金融和财税等方面降税等等就是指这个意思,要结合完善住房保障体系,鼓励国有企业或优质民营企业收购出险企业项目用于保障性租赁房,共有产权房或产权房。

5、稳定房价是关键,房价下降有助于降低生活和商务成本,但是要逐步消化,如果出现下降过速的情况,建议可以采取一些临时性管制措施。

6、扭转预期是保障。前面这些5样措施都有扭转预期的作用,扭转预期现在可以说是重中之重,为此我们一个是做好舆论引导,还有发挥一二线风向标作用,先让它回暖,同时减少三四线及以下城市土地供应,逐步消化库存。

我就讲这么多。

由《财经》杂志、财经网、《财经》智库、财通汇联合主办的“《财经》年会2023:预测与战略”12月17日至18日在北京举行,论坛主题“应对发展挑战 提振复苏信心”。

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